Demografie und Wohnraumpotenziale in den vier Projektkommunen - Stadt Böblingen

Hier ein Auszug aus der Kurzfassung des Zwischenberichtes zum Projekt „Flächen gewinnen im Landkreis Böblingen“ (Download)

Demografie und Wohnraumpotenziale in den vier Projektkommunen

Stadt Böblingen

Demografie

Die Stadt Böblingen hatte im Jahr 2008 46.380 Einwohner, die laut Statistischem Landesamt im Jahr 2030 auf 44.515 EW zurückgehen werden, bei einem gleichzeitig steigenden Anteil an über 60-Jährigen auf rund 31 Prozent. Aufgrund der Sonderentwicklung durch das vom Statistischen Landesamt Baden-Württemberg (StaLa) nicht berücksichtigte Projekt „Flugfeld“ und durch die starke Anziehungskraft von Böblingen als Mittelzentrum wird die tatsächliche Einwohnerzahl allerdings vermutlich etwas höher als vorausberechnet liegen. Insgesamt werden aber im Jahr 2030 auf den Immobilienbestand in Böblingen weniger Einwohner mit einem signifikant höheren Anteil älterer Menschen entfallen als 2008.

Leerstandsanalyse

Eine zentrale Aufgabe des Projekts war es, die derzeitigen und die voraussichtlich künftigen Leerstände (bis 2030) zu erheben. Durch Verschneidung des GIS mit den Einwohnermeldedaten konnten sowohl die derzeit leer stehenden Gebäude als auch die Gebäude mit jüngstem Bewohner ab 70 Jahre eruiert werden. Letztere wurden unterteilt in 70-79 Jahre, 80-89 Jahre und ab 90 Jahre. Wenn beispielsweise der jüngste Bewohner in einem Gebäude zwischen 80 und 89 Jahre alt ist, so kann aufgrund der Lebenserwartung davon ausgegangen werden, dass das Gebäude spätestens 2020 leer stehen wird.

Derzeit stehen in Böblingen 373 Gebäude mit reiner Wohnnutzung leer (= 5 % des Bestands). (Weitere 69 Leerstände in Mischnutzung (Wohnen + Gewerbe) kommen hinzu, bei denen allerdings nicht bekannt ist, ob der Betrieb noch aktiv ist.) Davon ausgehend, dass es sich dabei vor allem um Ein- und Zweifamilienhäuser handelt, stehen damit aktuell knapp 600 Wohnungen nachweislich leer. Hinzu kommen noch weitere Wohnungen, die in den zahlreichen Mehrfamilienhäusern und im Geschosswohnungsbau leer stehen, die aber methodisch nicht erfasst werden konnten.

Die Analyse der voraussichtlich künftigen Leerständen zeigt den sich beschleunigenden demografischen Wandel: 18 Wohngebäude werden ausschließlich von 90-Jährigen und älter bewohnt, in 187 Gebäuden sind die Jüngsten 80-89 Jahre alt, und in 415 Gebäuden leben nur noch über 70-Jährige. In der Summe ergibt das 620 Wohngebäude in Böblingen (= 8,3 % des Bestands), die wahrscheinlich bis zum Jahr 2030 leer stehen werden, sofern sie nicht wieder belegt werden können. Zählt man die aktuellen und künftigen Leerstände zusammen, so ergibt sich ein Potenzial bis zum Jahr 2030 von 993 leer stehenden Wohngebäuden (= 13,2 % des Gebäudebestands 2009). Hinzu kommen noch die leer stehenden Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, so dass selbst bei konservativer Schätzung im Jahr 2030 über 2.000 Wohnungen (= 9 % des Wohnungsbestands 2009) leer stehen werden. Nach Abzug einer Fluktuationsreserve von 2,5 % (ca. 600 WE) bleiben noch rund 1.500 leer stehende Wohneinheiten übrig.

Fazit

Die Recherchen ergaben, dass im Böblinger Immobilienmarkt lediglich im Hochpreis-Segment ein Nachfrage-Überhang besteht. In den weniger guten Wohnlagen wird es nicht ausreichen, die Leerstandsbelegung allein dem Markt zu überlassen, zumal Leerstände den Ruf eines Gebiets als Wohnstandort in der Regel deutlich verschlechtern. Es sollte in Böblingen versucht werden, die zur Wiederbelegung in Frage kommende Zielgruppe der „jungen Familien“ verstärkt auf die leer stehenden Ein- und Zweifamilienhäuser zu lenken. Das „Flugfeld“ und andere Brachflächen sollten vor allem für kleine, altersgerechte, barrierefreie Wohnungen für die wachsende Nachfrage-Gruppe der Senioren zur Verfügung stehen.

Die Einflussnahme zur Wiederbelegung der Leerstände durch die Verwaltung per Bauleitplanung oder Fördermittel ist naturgemäß sehr begrenzt. Umso mehr sind kommunikative Maßnahmen von und zu allen Beteiligten gefragt, um (Über-)Angebot und Nachfrage der leer stehenden Gebäude zusammen zu bringen und damit eine dauerhaft attraktive Stadt zu erhalten.